租屋糾紛：押金、修繕與提前解約

這篇能幫你解決什麼

租屋時最容易起爭執的，不外乎押金退不退、冷氣壞了誰修、想搬走會不會被扣錢。這篇用白話整理租約該寫什麼、押金有沒有上限、修繕誰負責、什麼情況可以提前解約，以及房東不退押金時可以怎麼做。

先說明兩個常用法規：租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱租賃條例）專門規範租屋居住用的住宅，民法則是租賃關係的基本規則。兩者沒有特別規定的地方，就看你和房東在租約裡怎麼約定，所以租約寫清楚非常重要。

押金：上限與返還

押金最多收幾個月

依租賃條例第 7 條，租賃住宅的押金不得超過二個月租金的總額。房東如果收超過，超過的部分，房客可以拿來抵租金。例如月租 1 萬元，押金最多收 2 萬元；若房東收了 3 萬元，多出來的 1 萬元可以主張抵付租金。

押金什麼時候該退

押金的作用是擔保房客的租金與損害賠償責任。租約結束、房客把房子返還之後，房東應該先扣掉確實欠繳的租金、水電瓦斯等費用，以及超出正常使用的損壞，剩下的就要退還。

• 正常使用造成的老舊、自然磨損（例如牆面自然泛黃、地板輕微使用痕跡），通常不應從押金扣除。
• 房東要扣錢，最好能說明項目與金額，並提出單據或照片。
• 房客想主張沒有欠款或沒有損壞，也要有證據，所以退租前的紀錄很重要。

租約要寫什麼才不吃虧

一定要簽書面契約

租期一年以上的租賃，民法第 422 條規定應以書面為之，沒有書面的話，會被視為不定期租賃，也就是沒有約定租期的租約，雙方權利義務會變得比較不明確。建議不管租多久都簽書面契約。

租約建議記載事項

中央主管機關有公告住宅租賃契約的應記載及不得記載事項，也有定型化契約範本可參考。簽約前建議確認：

1. 房東與房客的真實姓名、身分證字號與聯絡方式（請房東出示身分證件與房屋所有權證明，或確認轉租、代理的授權文件）。
2. 房屋地址、使用範圍、附屬設備與家具清單。
3. 租賃期間、租金金額與繳納日期、繳納方式。
4. 押金金額與退還時間、可扣抵的項目。
5. 水電瓦斯、網路、管理費等費用由誰負擔、怎麼計算。
6. 修繕責任與通知方式。
7. 提前終止租約的條件，以及需要提前多久通知、有沒有違約金。
8. 租期屆滿前後的處理方式，例如是否續約。

不該被寫進契約的內容

依公告的契約規定，有些約定是不得記載的，例如約定房客不得申報租金支出、不得將戶籍遷入等，這類條款不應接受。簽約前如果看到類似內容，可以要求刪除，並提醒對方這與規範不符。

簽約與入住時的保護動作

• 入住前把各個房間、設備、既有損壞拍照或錄影，並請房東確認。
• 簽約前先審閱契約，不要當場被催促簽名。
• 租金和押金盡量用轉帳，保留收據或匯款紀錄。

修繕：誰要負責

原則上房東要負責

民法第 423 條規定，房東應把房子交給房客使用，並在租期內保持適合約定使用的狀態。民法第 429 條也規定，租賃物需要修繕時，原則上由房東負責。例如漏水、結構問題、主要管線與固定設備因正常使用而故障，通常屬於房東要處理的範圍。

房客的責任

如果損壞是房客或同住者不當使用造成的，或是依租約約定屬於房客負責的小型耗材（如燈泡、水龍頭墊片），就可能由房客負擔。契約有特別約定時，通常以約定為準，所以修繕責任最好寫清楚，並區分「自然損耗」與「人為損壞」。

房東不修怎麼辦

依民法第 430 條，房客可以先通知房東，並訂一個合理期限請房東修繕。如果房東逾期仍不處理，房客可以自行修繕，並向房東請求修繕費用，或是請求減少租金；情況嚴重時，也可能主張終止契約。

建議這樣做：

1. 用 LINE、簡訊或電子郵件通知，寫明損壞位置、發生時間、希望修繕的期限。
2. 附上照片、影片，並保留對話紀錄。
3. 自行修繕前，先問清楚金額，留下報價單或收據。
4. 如果房子有影響健康或安全的危險（例如嚴重漏水、電線走火疑慮），民法第 424 條也提供房客終止租約的依據，必要時先處理人身安全，再保存證據。

提前終止租約的條件

先看租約怎麼寫

如果租約是定期租賃（例如租一年），原則上租期內雙方不能隨意終止，除非契約有約定可以提前終止。民法第 453 條規定，若約定可提前終止，要依規定在終止前先通知對方。因此租約裡有沒有寫提前終止的條件、要提前幾天通知，是關鍵。

常見可以終止的情況

• 租約有約定：例如約定提前一個月通知即可終止，就按約定處理。
• 房東違約：例如房子有嚴重危險或房東長期不修繕，房客可能依法主張終止。
• 房客欠租：依民法第 440 條，房東必須先定期限催告，房客逾期仍未支付，房東才可以終止契約。房屋租金積欠達兩個月以上時，房東要定相當期限催告後才能主張終止，不是欠一天就可以直接趕人。
• 雙方合意：雙方協議提前解約，最好簽書面協議，寫明退租日期、押金處理與是否有違約金。

提前退租要注意

• 用書面（LINE、存證信函）通知並留存證據。
• 確認違約金是否合理，約定過高時，爭議時可請求法院酌減。
• 退租前跟房東約好驗屋時間，拍照存證，並約定押金退還日期。

房東不退押金時怎麼辦

租屋押金糾紛多屬民事糾紛，處理順序通常是：

1. 整理證據：租約、轉帳紀錄、退租時的照片、LINE 對話、房東扣款說明。
2. 先溝通：請房東說明扣款項目與金額，並訂定退還期限。
3. 寄存證信函：到郵局寄發存證信函，載明請求退還的金額與期限，作為日後爭議的證明。
4. 聲請調解：可向房屋所在地的鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解。調解成立後，經法院核定，可以具有和確定判決相同的效力。多數縣市政府也設有租屋服務或諮詢窗口，可先詢問。
5. 訴訟或支付命令：調解不成，可以考慮向法院提起民事訴訟，金額與條件合適時也可評估小額訴訟。民事訴訟法第 508 條規定的支付命令，是債權人聲請法院命債務人清償金錢的簡易程序，也可評估是否適用。

如果遇到「假房東」，例如沒有權利出租卻收了訂金與押金，可能涉及詐欺。中華民國刑法第 339 條規定，意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人交付財物者，可處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。這種情況應儘快向警方報案。

求助管道

• 165 反詐騙諮詢專線：懷疑遇到假房東、被騙訂金或押金時諮詢。
• 110：遭遇詐騙、被強行驅趕、物品被扣留等緊急情況時報案。
• 法律扶助基金會 412-8518：經濟上有困難，需要法律諮詢或訴訟協助時可詢問是否符合資格。
• 各縣市政府與公所：租屋諮詢與調解服務。

租屋糾紛的重點是簽約看清楚、入住有紀錄、溝通留證據。個案情況不同，必要時請諮詢律師或相關單位，把證據帶齊，會讓處理更有效率。